Según un estudio realizado por la Fundación BBVA y el Ivie, El stock de capital en viviendas y en otras construcciones en España y su distribución territorial, dirigido por el catedrático de la Universidad de Valencia e investigador del Ivie Ezequiel Uriel, y realizado en colaboración con Carlos Albert, técnico de investigación del Ivie, el valor de las viviendas en España ha caído en cerca de 360.000 millones de euros desde el precio máximo en 2008.
El estudio actualiza los datos del valor del parque de viviendas existente actualmente en España, además de estimar por primera vez el valor de otras construcciones. En la valoración se considera tanto la edificación como el suelo sobre el que se asientan las construcciones. Este trabajo amplia la información de las bases de datos de stock de capital Fundación BBVA-Ivie, referidas a todo tipo de activos. Los datos pueden ser consultados en la página web www.fbbva.es.
El valor de las viviendas existentes en España alcanzó un máximo en 2008 estimado en 5,3 billones de euros. Entre 2008 y 2010 ha caído un 6,8%, alrededor de 360.000 millones de euros, situándose el valor del parque de viviendas en 4,9 billones de euros en 2010. Esta disminución se debe a una reducción en los precios (-9,2%), puesto que la superficie construida ha aumentado un 2,4% en ese periodo. Esa caída en los precios se ha producido tanto en el valor de la edificación (que representa un 50,2% de la reducción) como en el del suelo (que representa el 49,8% restante).
La evolución del valor de las viviendas en España hasta la llegada de la crisis se caracteriza por un fuerte crecimiento del valor total del parque y un peso creciente en el mismo del valor del suelo. En 2000 el valor total de las viviendas era de 1,8 billones de euros y el suelo suponía un 27% del mismo, pero el peso del suelo llega a alcanzar el 46% en 2008 y el 44% en 2010.
Del estudio se observa la intensidad con la que se ha producido la caída de los precios de la vivienda, que han pasado de aumentar un 12,8% anual en promedio durante el boom inmobiliario, a decrecer desde 2008, acumulándose desde entonces hasta la actualidad un 9,2% de caída.
Para evaluar el alcance del fuerte crecimiento que tuvo lugar durante el boom en el valor del stock de las viviendas se puede comparar su montante con la masa salarial. Así, mientras en 2000 se necesitaba sumar la remuneración de los asalariados correspondiente a 5,8 años de trabajo para comprar todo el parque de viviendas de España, en 2008 se requería la remuneración de 9,9 años. La crisis de la vivienda ha comenzado a reducir el esfuerzo necesario para su adquisición, y en 2010 se requerían 9,7 años de masa salarial para adquirir el total del parque.
La evolución de las tres magnitudes analizadas en el estudio Fundación BBVA-Ivie: el precio, la superficie y el valor de las viviendas. Entre 1990 y 2010 el valor de la vivienda ha crecido un 430,3% o, lo que es lo mismo, se ha multiplicado por 5,3 en ese periodo. Este aumento de su valor ha sido especialmente notable desde 1998 debido, sobre todo, al crecimiento de los precios, que se han incrementado a una tasa media anual del 8,6% entre esa fecha y 2010, siguiendo una tendencia fuertemente alcista que se interrumpe en 2008. La superficie total ocupada ha crecido a un ritmo mucho menor que los precios, pero también significativamente, elevándose un 43,1% en el conjunto del periodo. Mientras que el crecimiento de la superficie ha seguido siendo positivo, los precios -y el valor- han caído después de 2008.
Diferencias territoriales
Cataluña y la Comunidad de Madrid son las regiones con los mayores porcentajes del stock de capital en viviendas, tanto al principio como al final del periodo analizado. Sin embargo, estas comunidades han experimentado a lo largo de los años una ligera pérdida de peso relativo, en el caso de Madrid, y un estancamiento, en Cataluña. En cambio, Andalucía, situada en el tercer lugar tanto en 1990 como en el 2010, ha ganado mucho peso en el periodo, como consecuencia de su intenso ritmo de incremento anual, situado en el 12,5%.
El crecimiento del valor de la vivienda se ha distribuido de forma desigual desde el punto de vista territorial. Así, en las comunidades del sureste de España el valor de las viviendas ha crecido, en general, a un mayor ritmo que en las situadas al noroeste.
Si tomamos como referencia el Arco Mediterráneo Español, que incluye Cataluña, la Comunitat Valenciana, Illes Balears, la Región de Murcia y Andalucía, el precio de las viviendas ha crecido entre 1990 y 2007 a una tasa media anual del 9,0%, frente un 8,1% del resto de España. La superficie ha crecido un 1,9% en las regiones mediterráneas y un 1,7% en el resto y, finalmente, como resultado de ambos factores, el valor de las viviendas ha crecido un 11,2% en el Arco Mediterráneo y un 9,9% en el resto.
En los primeros años de crisis (2007-2010) en el Mediterráneo se registran caídas menos fuertes en los precios (-2% frente al -3,4% en el resto de España). El incremento de la superficie en ese periodo ha sido igual en los dos territorios (1,7%), mientras que el valor de las viviendas ha disminuido un 0,5% en el Arco Mediterráneo y en las otras comunidades autónomas el descenso ha sido de un 1,7%.
La evolución de los precios ha marcado la variación en el valor de las viviendas en las dos décadas analizadas. En todas las regiones cerca del 80% del crecimiento se debe al incremento de precios de las mismas, y en el País Vasco roza el 90%.
Stock de capital en otras construcciones
El sector de la construcción realiza, además de las viviendas, otras construcciones privadas como locales comerciales, naves industriales y oficinas, utilizadas por la economía española para producir bienes y servicios. El trabajo presentado por la Fundación BBVA y el Ivie estima también por primera vez el valor del stock de capital privado, incluyendo el suelo, de las edificaciones no residenciales existentes en España.
A partir de la información disponible se ha calculado el stock de capital en otras construcciones según su actividad productiva para el periodo 1990-2009. Su valor ha pasado de 342 miles de millones de euros en 1990 a 1.608 miles de millones en 2009. Así pues, se ha multiplicado por 4,7, mientras en ese mismo periodo el factor multiplicador del valor del stock de las viviendas ha sido de 5,2, debido al mayor incremento de los precios en este último caso. Si comparamos los valores absolutos de ambos tipos de capital, en 2009 el valor del stock de viviendas supera en tres veces el de otras construcciones.
Cataluña, Andalucía y Madrid son las comunidades cuyo peso es más elevado en el valor del stock de otras construcciones, tanto al principio como al final del periodo. Estas regiones acumulan respectivamente el 20,6%, el 14,7% y el 14,5% del valor del stock de otras construcciones al final del periodo. En general, la ordenación de 1990 es muy similar a la del 2009, con excepciones como Galicia, que pierde posiciones dado que pasa de representar un 9,3% del stock nacional en 1990 a un 5,1% en 2009.
Respecto a las tasas de crecimiento medio, se puede observar que en todas las regiones es sustancial, pero algunas de ellas doblan a otras. Illes Balears, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla y la Región de Murcia presentan un porcentaje de variación anual acumulativa superior al 10%. Las menores variaciones corresponden a Galicia y Asturias, y se sitúan en torno al 5%.
Para valorar el stock de otras construcciones, en el estudio Fundación BBVA-Ivie se han considerado precios de tres tipos de construcción: industria, comercio y oficinas. Los niveles más bajos de precios por metro cuadrado corresponden a edificaciones para industria y los más elevados, a edificios para oficinas. Sin embargo, en el periodo 1990-2009 los ritmos de crecimiento han seguido un orden inverso: los precios de los edificios industriales han crecido a una tasa anual media del 4,2%; los locales destinados a comercio al 3,6%; y los locales destinados a oficinas al 3,5%. Todas ellas se sitúan muy por debajo del crecimiento de los precios de las viviendas en este mismo periodo, que alcanza el 6,9%.
Detalle sectorial de otras construcciones diferentes a las viviendas
En cuanto a las actividades a las actividades alas que se dedica el capital acumulado en otras construcciones, según el estudi se distribuye entre las ramas productivas. Debe advertirse, no obstante, que una parte importante de esos capitales (cerca del 30%) son propiedad de las empresas agrupadas en el sector de actividades inmobiliarias, que los alquilan a otros sectores. En 2009 los sectores del comercio, la industria y otros servicios tienen un peso de aproximadamente un 15% cada uno. En general, los servicios concentran buena parte de la ganancia de peso entre 1990 y 2009 de todas las ramas, y la industria, la energía y las actividades financieras, las pérdidas.
Si observamos las tasas de crecimiento del valor del stock de otras construcciones por ramas de actividad para España entre 1990 y 2009, constatamos que el mayor crecimiento medio anual (por encima del 10%) ha sido el de otros servicios (15,8%), servicios empresariales (14,8%) y hostelería (10,9%). En cambio, intermediación financiera (2,5%), transportes (6,4%) e industria (6,2%) son las ramas que han crecido a un menor ritmo.
El estudio El stock de capital en viviendas (1990-2010) y en otras construcciones (1990-2009) en España, y su distribución territorial forma parte del Programa de Investigaciones Económicas que la Fundación BBVA y el Ivie desarrollan conjuntamente desde hace casi dos décadas, centrado en el estudio con perspectiva de largo plazo del patrón de crecimiento español y su inserción en la economía global. Este Programa ha generado más de cincuenta monografías y diversas bases de datos disponibles en la web de la Fundación BBVA.