¿Qué son las arras?
¿Son las arras realmente un contrato?
Tengamos en cuenta que, una vez firmado el pacto de arras, el comprador solo podrá recuperarlas y desvincularse del contrato de compraventa solo el caso de que la cosa vendida presente vicios ocultos.”
Desde Pro Quo Abogados nos aclaran que el llamado contrato de arras es, en realidad, un pre contrato, dado que lo que se está conviniendo es la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro.
El riesgo que asume un comprador al no firmar un contrato de arras es que su promesa de compra se pierda, pues al no haber un contrato de por medio, dicha promesa no es más que un acuerdo verbal. Por su parte, el riesgo que asume el vendedor es que no se venda el bien.
El papel que juega la señal
La cuantía se acuerda libremente entre comprador y vendedor, ya que no existen límites legales al respecto. Generalmente oscila entre el 5 y el 15% del precio de venta.
La cantidad pagada, al considerarse un anticipo, se descontará del importe final, en caso de realizarse la venta. Si se trata de la compraventa de una vivienda nueva, las arras deberán incluir el 10% del IVA.
Estos son los 3 tipos de arras que podemos acordar
- Arras confirmatorias: si una de las partes incumple, la contraparte puede exigirle el cumplimiento o resolución contractual y, además, la indemnización de los daños y perjuicios.
- Arras penitenciales: ambas partes pueden desistir del contrato. Si este no se celebra por decisión del comprador, el mismo perderá la señal que hubiese entregado y si es el vendedor quien se echa atrás, este deberá restituir el doble de lo que hubiera recibido en concepto de arras.
- Arras penales: añaden a la penalización de las penitenciales la posibilidad de exigir a la parte incumplidora el cumplimiento o resolución del contrato, así como la indemnización de daños y perjuicios.
Utilidad de las arras
Pactar arras en un contrato de compraventa cumple una función de garantía, de la que devienen ventajas para ambas partes, sin embargo, debido a las consecuencias perjudiciales que acarrea su incumplimiento, conviene meditar su oportunidad y contenido.
El acuerdo de arras es privado: basta hacerlo por escrito sin necesidad de formalizarlo ante notario, incluso podemos encontrar textos preelaborados para la ocasión. Sin embargo, lo más recomendable es recurrir a un asesoramiento jurídico individualizado a fin de evitar futuros problemas.
Javier Vazquez